KİRA HUKUKU | KİRA AVUKATI

KİRA TESPİT DAVASI

Borçlar Kanunu’nun 26. maddesinde düzenlenen sözleşme özgürlüğü kapsamında taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içerisinde serbestçe tayin edebilirler. Sözleşme özgürlüğü kural olsa da 6098 sayılı Kanun’un 343. maddesindeki kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı ile 344. maddesindeki tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı hükümleri kapsamında kira sözleşmeleri yönünden sözleşme özgürlüğüne yasal sınırlamalar getirilmiştir.

Kira sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin artış oranını taraflar TÜFE artış oranını geçmemek üzere serbestçe belirleyebilir. Belirlenen bu artış oranı sadece ilk yılı takip eden uzama yılı değil, beşinci yıl bitimine kadar geçerli olacaktır. Tarafların TÜFE artış oranı üzerinde belirledikleri kira artış oranı ise yok hükmündedir. Kiracı tarafından TÜFE oranını aşacak şekilde kira bedeli ödemesi yapılmışsa fazladan ödenen miktar sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri alınabilir.

Taraflarca kira artış oranı belirlenmemişse Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrasına göre kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Buna göre taraflar arasında kira artış oranı hususunda anlaşma yoksa ya da artış oranı TÜFE oranı olarak belirlenmişse, kira artışı hangi takvim ayında yapılacaksa bir önceki ayın on iki aylık TÜFE artış oranı esas alınır. Örneğin nisan ayından itibaren geçerli olacak kira parasının belirlenmesinde bir önceki ay olan mart aynın on iki aylık TÜFE artış oranı dayanak alınacaktır.

Kira sözleşmelerinde kira artış oranı, TÜFE artış oranının esas alınarak belirlenmesi beş yıl süreyle geçerlidir. Zira 6098 sayılı Kanununun 344. Maddesinin 3. fıkrasına taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği hükmü düzenlenmiştir. Söz konusu beş yıllık dönem sonunda kira bedelinin artışı yapılırken TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmayacaktır. Taşınmazın kira bedeli olağan rayiç, yörede oluşan emsal kira bedelleri ile hakkaniyete uygun şekilde belirlenecektir.

Kira bedelinin belirlenmesi davası Borçlar Kanunu’nun 345/1. Maddesi uyarınca her zaman açılabilir. Ancak, yeni kira dönemi başlamadan evvel en az 30 gün önce kiracıya, kira artış oranının yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Otuz gün önceden bildirim yapılmışsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır. Otuz günlük süre kaçırılmışsa belirlenecek yeni kira parası bir sonraki kira döneminden itibaren yürürlüğe girecektir.