HARİCİ SÖZLEŞMELERE DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI
Medeni Kanun’un 706, Borçlar Kanunu’nun 213 ve Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi’nde tapulu taşınmazlarda mülkiyet nakline ilişkin satış, bağışlama, trampa, ortaklık gibi sözleşmelerin; resmi şekilde , tapu memuru önünde yapılması gerektiği düzenlenmiştir. Aksi takdirde söz konusu sözleşmeler geçersiz olup; ifası mümkün olmaz. Ancak günlük hayatta sıklıkla taşınmazların tapu dışı / harici satış veya bağış sözleşmelerine konu edildiği görülmektedir. İşte kanun koyucu istisnai hallerden birinde kadastro (tapulama) tespiti henüz yapılmamış veya kadastro çalışmaları devam eden tapulu taşınmazlar yönünden fiili durumu dikkate alarak hak sahipliğinin tespitinde zilyetlik mefhumunu ön plana çıkarmıştır.
Gerçekten 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki koşulların gerçekleşmesi halinde tapulu taşınmazların kayıt maliki veya mirasçıları dışında zilyedi adına tescili imkânı doğar. Anılan hükümde zilyedin, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına, tespit olunacağı düzenlenmiştir.
Söz konusu madde kayıt maliki veya mirasçılarının muvafakati olmaması halinde uygulama alanı bulacaktır. Zira Kadastro Kanunu’nun 13/B-a fıkrasında kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurundaki muvafakatlarının olması halinde zilyetleri adına tescil olacağı belirtilmiştir. Aynı şekilde 13/3. fıkrada da noter tarafından tespit ve tevsik edilen muvafakat beyanının veya düzenlenen satış vaadi senedinin teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılacağı hüküm altına alınmıştır.Yalnızca tapulu taşınmazların bu madde kapsamında tescilinin sağlanmasının mümkün olduğunu tapusuz taşınmazların ise bu madde kapsamı dışında kaldığını belirtmekte fayda var. Zira ; tapusuz taşınmazlar taşınır mal hükümlerine tabi olmakla Medeni Kanun uyarınca sözleşme ve zilyetliğin devri ile mülkiyeti nakledilebilecektir. Yine anılan hükümden yalnızca tapulama (kadastro) tespitinden önce yapılan harici satışlar yararlanılabilecektir. Kadastro çalışmaları tamamlanmış taşınmazlar yönünden yapılan tapu dışı sözleşmeler resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olacaktır.
Düzenleme kapsamında kayıt maliki veya mirasçılarından başka üçüncü bir kişinin tapu dışı bir sözleşmeye dayalı olarak davasız ve aralıksız en az 10 yıl süreyle zilyet olması ve kadastro tespit tarihine kadar zilyetliğinin bozulmamış olması halinde taşınmazın zilyet adına tescili mümkün olmaktadır. Buna göre mülkiyetin iktisabı için tapu dışı işlem ; tapulamadan (kadastro) önce tapu maliki veya mirasçılar dışında üçüncü bir kişi lehine yapılmalıdır. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti geçerli olduğundan birlikte tasarruf ilkesi gereği harici sözleşme sonucu mülkiyet hakkı geçmez. Ancak paylı mülkiyet durumda paydaşlar hakkını birbirinden bağımsız kullanabileceğinden harici sözleşme ile mülkiyet iktisap edilebilir.
Adına tespit olunacak üçüncü kişinin aranan en az 10 yıllık zilyetlik süresinin hesabında ise eklemeli zilyetliğin dikkate alınması gerekmektedir. Alıcının eklemeli zilyetlikten yararlanabilmesi için zilyetliğinin geçerli bir hukuki ilişkiye dayanması yeterli olacaktır.Ayrıca taraflar arasındaki harici satışın , kayıt malikinin veya mirasçılarının yapacağı başka bir satışla veya işlemle bozulmamış olması gerekmektedir. Ancak Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki şartların gerçekleşmesinden sonra kayıt maliki veya mirasçılarınca yapılan işlemler bir şekilde tapuda tescil edilmiş olsa bile sonradan yapılan bu tasarruflar yolsuz tescil hükmündedir. Harici sözleşmeyle hak sahibi olan kişi tarafından süreye bağlı olmaksızın tapu iptali ve tescil davası açılabilir.Kadastro tespitinden sonra ise tapu dışı/harici yapılan sözleşmelere dayanılarak açılacak olan davalar; Kadastro Kanunu’nun 12/3 maddesindeki düzenleme uyarınca tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.