Bağımsız Bölümlerin Harici Sözleşmelere Dayalı Olarak Mülkiyetlerinin Kazanılması- Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmelerinde Şekle Aykırılığın Sonuçları
Kat Mülkiyeti Kanunun 1. maddesinde tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı veya henüz yapılmakta veya yapılacak olan bir yapının bu gibi bölümleri üzerinde irtifak hakkı kurulabileceği belirtilmiştir. Anılan Kanunun 10. maddesinde Medeni Kanun’un 706. maddesine paralel olacak şekilde kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmi senetle tapu siciline tescil ile doğacağı düzenlenmiştir. Söz konusu şekil şartına uyulmaması durumda sözleşme geçersiz olacaktır.
Ancak uygulamada sıklıkla kat mülkiyetine tabi dairelerin, katların tapu dışı harici sözleşmelerle satılıp, devredildiği alıcıların uzun yıllar ev sahibi olarak konutlarda oturduğu görülmektedir. Bu gibi durumlara genel olarak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitlerin, arsa sahiplerinin veya arsa sahibi olan yüklenicilerin inşaat devam ederken sözleşme gereği kendilerine düşecek daireleri üçüncü kişilere harici sözleşmelerle temlik etmesi hallerinde rastlanılmaktadır. Satıcıların satış parasını almış olmasına, alıcının malik sıfatıyla dairede oturmasına rağmen şekil noksanlığı ileri sürülerek taşınmazın tapusunun devredilmemesi nedeniyle uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.
Söz konusu uyuşmazlıklara çözüm olması bakımından Yargıtay Büyük Genel Kurulu 1987/2 Esas ve 1988/2 Karar 30.09.1988 tarihli kararıyla Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan da olayın özelliğine göre hâkimin, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine hükmetmiştir. Buna göre; kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan bir taşınmazdan resmi şekilde yapılmış bir sözleşme olmaksızın taraflar bağımsız bölümün satımında anlaşmış olup da karşılıklı tüm borçlarını eda etmiş ve alıcı bağımsız bölümü malik gibi kullanmasına rağmen satıcının, sözleşmenin şekil aykırılığı sebebiyle tapuda mülkiyet devrine yanaşmaması durumunda; bu iddia hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olacağından alıcı, bağımsız bölümün harici sözleşmeye dayalı olarak adına tescilini sağlayabilir.Ancak yapımına başlanmamış veya proje halindeki taşınmazlardaki bağımsız bölümlerin harici satışı kapsam dışında kalmaktadır. Yine tamamlanmış yapılar yönünden de resmi şekil dışında yapılan sözleşmeler geçersizdir.
Ayrıca inşaatına başlanılan yapının önemli ölçüde tamamlanmış olması gerekmektedir. Zira ; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kendi borcunu yerine getirmeyen müteahhit, iş bedeli olarak kendisine düşecek arsa payına hak kazanmadığından bunlara ilişkin şahsi hakkını temlik etmesi halinde üçüncü kişinin mülkiyet talep etme yetkisi de olmaz. İnşaatın önemli ölçüde tamamlanmış olması halinde ise; hâkim tarafından verilecek sürede müteahhit veya satın alan halefi inşaattaki eksiklikleri tamamlar veya karşılığı olan bedeli depo ederse harici sözleşmeye dayalı olarak bağımsız bölümün mülkiyetinin devrini temin edebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendisine düşecek katları şahsi hakkın devri suretiyle satması halinde temlike ilişkin sözleşmelerin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Söz konusu taşınmaz birden çok kez satılmış ise , Yargıtay içtihatlarına göre ilk satış alıcısına mülkiyet hakkının devri mümkündür. Diğer alıcılar ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapmış oldukları ödemeleri geri isteyebilirler.
Konuyla ilgili uyuşmazlıklarınızın çözümü için bizlere ulaşabilirsiniz.